TRANSIT-ORIENTED DEVELOPMENT OF BANGKOK TRANSIT SYSTEM SKYTRAIN AND THE IMPACTS ON LAND VALUES: THE CASE STUDY OF BEARING STATION

Abstract

This study aims to study the Transit-Oriented Development of Bearing station because the land use around Bearing station is classified as commercial and residential land use with the moderate to high density. From aerial photographs in 2002, 2012, and 2019, it was found that the commercial lands have increased, and residential lands have decreased. And, study the relationship of the Bangkok Transit System Skytrain and the land value around Bearing station, this study uses cross-sectional data of land values, and important determinants of accessibility including related to 4 main factors: the distance to the Bangkok Transit System Skytrain, distance to Central Business District, distance to Sukhumvit road, and distance to the bus stop. The empirical model is specified by the Spatial econometrics model to estimate the spatial changes with the urban land use and land value theory. For the study of relationship between land values and accessibility to station and services, the results showed that accessibility variables: the distance to the Bangkok Transit System Skytrain, distance to Central Business District, and distance to Sukhumvit road have inverse relationship with the price of values. Distance to the bus stop has a relationship in the same direction with the price of values. The all of variables are significantly positively affects land values.

การศึกษานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาการพัฒนาพื้นที่โดยรอบระบบขนส่งมวลชนของสถานีแบริ่ง เนื่องจากการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณสถานีแบริ่ง ส่วนใหญ่ถูกจัดเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางจนถึงหนาแน่นมาก โดยใช้ภาพถ่ายทางอากาศในปีพ.ศ. 2545 ปีพ.ศ.2555 และปีพ.ศ. 2562 พบว่าการเปลี่ยนเป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรมมากขึ้นและที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยลดลง และเพื่อศึกษาความสัมพันธ์ของระบบขนส่งรถไฟฟ้าต่อมูลค่าที่ดินโดยรอบสถานีแบริ่ง โดยใช้ข้อมูลภาคตัดขวางของมูลค่าที่ดินและปัจจัยกำหนดที่สำคัญของการเข้าถึง ประกอบไปด้วย 4 ปัจจัยหลัก คือ ระยะทางไปยังรถไฟฟ้าระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพ ระยะทางไปยังย่านศูนย์กลางธุรกิจ ระยะทางไปถนนสุขุมวิท และระยะทางไปยังป้ายรถเมล์ แบบจำลองเชิงประจักษ์ถูกกำหนดโดยแบบจำลองเศรษฐมิติเชิงพื้นที่เพื่อศึกษาความสัมพันธ์ของมูลค่าที่ดินกับข้อมูลเชิงพื้นที่ ซึ่งสอดคล้องกับทฤษฎีการใช้ที่ดิน ในการศึกษาความสัมพันธ์ระหว่างมูลค่าที่ดินและการเข้าถึงสถานีและบริการ ผลการวิจัยพบว่าตัวแปรการเข้าถึง ระยะทางไปยังรถไฟฟ้าระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพ ระยะทางไปยังย่านศูนย์กลางธุรกิจ และระยะทางไปถนนสุขุมวิท มีความสัมพันธ์แบบผกผันกับมูลค่าที่ดิน และระยะทางไปป้ายรถเมล์ มีความสัมพันธ์ในทิศทางเดียวกับมูลค่าที่ดิน โดยที่ตัวแปรทั้งหมดส่งผลกระทบทางบวกอย่างมีนัยสำคัญต่อมูลค่าที่ดิน